Condo en Floride: acheter ou louer ?

1 octobre 2014

Comme beaucoup de Canadiens à la retraite, si vous commencez à préparer votre séjour annuel en Floride, la question de louer ou d’acheter un condo doit certainement vous traverser l’esprit.
Les taux hypothécaires avantageux et un marché immobilier en reprise sont de bons arguments pour songer sérieusement à devenir propriétaire de votre condo. Pour Philippe Miot, directeur aux prêts commerciaux à la Desjardins Bank, la question ne se pose même pas. «Il est financièrement beaucoup plus avantageux d’acheter que de louer à long terme, d’autant plus que le coût des locations est en hausse constante».

Selon lui, la méconnaissance des lois et des modalités de paiement constitue le principal frein à l’achat. «Il y a de fausses croyances sur l’achat à l’étranger qui font peur aux gens. Lorsqu’ils sont bien informés et accompagnés par des professionnels fiables, la majorité change d’avis parce qu’au lieu de payer un loyer, ils font un excellent investissement. Les propriétés achetées en 2013 se sont appréciées de 13 % et ce marché ascendant durera quelques années encore.»

Une valeur à la hausse : la tranquillité d’esprit  Force lui est cependant d’admettre que l’aspect financier n’est pas l’unique considération de ceux qu’on appelle familièrement les «snowbirds»! Avec une moyenne d’âge de 68 ans, les retraités migrateurs recherchent principalement la tranquillité d’esprit.
Les locateurs floridiens l’ont bien compris et leurs principaux arguments pour louer des condos évoquent le bonheur de laisser derrière soi les responsabilités… de propriétaires
Leur clientèle recherche d’abord et avant tout le confort d’un «tout inclus»:
-un condo sécuritaire et entièrement meublé incluant : téléphone, télévision, internet, literie, vaisselle et autres accessoires courants;
-des commodités : piscine, gym, spa, un accès direct à la plage;
-des services : coiffure, massage, soins infirmiers, et autres;
-des activités : tennis, golf, casino, restaurants, etc.
-une communauté : les locataires québécois sont reconnus pour leur fidélité, ils louent le même condo année après année et y retrouvent donc les mêmes voisins avec qui partager les -mois d’hiver;
-et tout cela en français : un argument majeur pour ceux qui ne maitrisent pas l’anglais.

Ce type de location sans souci offre aux locataires le sentiment d’être chez eux à l’étranger, en toute sécurité. Une impression qu’ils apprécient au fur et à mesure qu’ils avancent en âge.
Marché conclu!
Beaucoup de retraités décident toutefois de saisir une belle occasion:
-entre 35 et 40 % des transactions immobilières du sud de la Floride sont le fait de Canadiens!
-77 % ont payé leur propriété comptant;
-20 % envisagent de l’offrir en location.

Bien évaluer tous les frais
En plus de s’assurer les services d’experts pour leur transaction, les acheteurs doivent ajouter plusieurs à-côtés au prix d’achat :
-taxes annuelles : maximum de 2% de l’évaluation municipale, souvent plus élevées que le prix affiché sur l’acte de vente
-frais de condo : le prix des propriétés a baissé depuis 2006 mais pas les frais de condo
-frais d’association (unifamiliale): certaines résidences sont situées dans une communauté et des frais sont exigés pour l’entretien des espaces communs
-assurances
-électricité, internet, câble
-taxe d’eau : selon le principe d’utilisateur payeur
-frais d’entretien courants et pendant les mois d’absence
-obligations fiscales

Et si vous voulez rentabiliser votre condo en le louant pendant vos mois d’absence, il est avantageux de faire appel aux services d’une agence immobilière. Pour une commission qui oscille généralement entre 6 et 15 % des loyers récoltés, l’agence peut gérer :

-les contrats de location
-la gestion des travaux d’entretien
-le contrôle des charges de copropriété
-la sélection des locataires
-la perception des loyers, etc.

Mais soyez bien avisés parce que chaque association de copropriétaires détermine son propre règlement et les restrictions sont souvent nombreuses en ce qui concerne :
-le nombre de locations à l’année (une, en général)
-leur durée (3 mois minimum, bien souvent)
-et même… l’âge: dans une résidence pour 55 ans et plus, on vous demandera généralement de ne louer qu’à des 55 ans et plus.

De plus, la majorité des associations de condos ne permettent pas la location au cours de la première année de l’achat. Dans ce contexte, si vous achetez avec l’intention de louer votre condo, vérifiez rapidement toutes les conditions de votre contrat d’association!